房奴脱困：首批贷款购房者解套变“主人”
摘要：、个人住房贷款都做出了很多严格的规定。 2005年3月26日，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》“老国八条”，该《通知》从八个方面指明了目前房地产市场发展的具体路径。4月27日，国务院提出八项措施引导和调控房地产市场，称之为“新国八条”。
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2003年6月13日，中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文件），主要以规范房地产信贷、规避银行金融风险为主要内容，对房地产开发贷款、个人住房贷款都做出了很多严格的规定。
2004年4月3日，中国人民银行国家发改委银监会联合下发了《关于进一步加强产业*策和信贷*策协调配合，控制信贷风险有关问题的通知》。
#re# 2005年3月26日，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》“老国八条”，该《通知》从八个方面指明了目前房地产市场发展的具体路径。4月27日，国务院提出八项措施引导和调控房地产市场，称之为“新国八条”。
2006年5月29日，国务院办公厅下发建设部等九部委15条《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，细化“国六条”，并提出90平方米、双70％标准。7月26日，国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，强制征收二手房转让个人所得税。
2007年4月6日，多部门发布《房地产市场秩序专项整治工作方案》。12月4日，中国人民银行发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》。与此同时，2007年开始席卷欧美的金融危机也波及到国内经济，房地产市场开始明显降温。
2008年观望、救市、降息迷漫整个楼市，10月22日，在各地*府已相继出台救市*策稳定房价的同时，国家的态度也从默许转为支持，终于推出了包括“契税下调、免征印花税、免征土地增值税”等新*。11月5日，“国十条”出台。
2009年“小阳春”乍现，楼市最终大热。部分楼盘一年价格翻番。同时，在“四万亿”计划的刺激影响下，2009年央企抢地王成为一大风景并持续到2010年。
2010年4月，在全国房价一片上涨的背景下，国务院启动了新一轮宏观调控。其中北京在全国率先出台了“限购”*策。
2011年出台了“加强版限购令”，外地人连续5年缴纳社保或个人所得税才有购房资格，同时对本地人限购两套房，外地人限购一套房。在限购、限贷、限价等*策影响下，市场走势下行。
有房可住是人生大事。本报 马宏波 摄
从本世纪初到2003年前后，是我国第一波房贷高潮期。以最普遍的住房贷款期限年计算，10年过去，很多首批房奴将为房贷画上句号，进入“无债一身轻”的状态。业内指这拨“第一批吃螃蟹的人”进入收获期，他们的房产大幅度增值。
遥想十年前的房价，对比今日的房价和房奴，一方面房产增值数倍，另一方面当今房奴压力更胜当年。对于这些解套的房奴，银行人士提醒，解套的“房奴”们要注意及时撤销抵押登记才能拥有完整产权，提前还贷的房奴们要注意选择合适的方式。
首批房奴迎来还贷期满
十余年前，国家开始大面积施行住房货币化*策。同时银行开始对居民住房贷款“开闸”办理。掐指一算如今正迎来首批房奴还贷到期的密集期。
“房奴”的由来，正是源于10年前收入水平不高，贷款买房可能会沦为房子的奴隶，影响生活质量。但从10年间北京、上海、广州、深圳等典型城市的房价涨幅情况看，房价上涨远远超过工资上涨。
“2002年，云南省的房价是2000元左右/平方米，最贵的房子也仅仅3600元/平方米。银行的*策也好，无论多大的房子，只要首付20％，贷款80％。但是，当时人们对按揭相对不能接受，就算是到银行按揭也是尽可能多地付首付，以少付利息。”一位银行人士告诉，当时她在昆明滇池路附近买了一套房子，房价是1800元，但是首付是40％，银行贷款10年。在2007年，她就还清了贷款。
以当时的个人消费贷款为例，在 2001年11月末，昆明个人消费贷款余额已达到61.15亿元，人均消费贷款水平达1200余元。与此同时，个人信贷所占比例在提高，二三十万元已成为个人消费贷款数额的主流。“对于当时的监管机构来说，这时云南省人均消费贷款首次突破千元，监管机构十分骄傲，还进行了大肆的宣传报道。”
注意到， 1998年以后，一些国有商业银行不断调整信贷*策，确定了将个人住房消费信贷作为全行重点支持的对象，予以优先发展的总体目标，并将全行每年新增贷款的30％投向了个人住房贷款。以工商银行（601398）为例，短短的几年时间，工商银行的个人住房贷款业务出现了历史性的跨越，个人住房贷款余额继2000年底突破1000亿元大关后，到2001年末已达1860亿元，个人住房贷款余额占全部住房贷款余额的比例也由1997年底的15％，一路攀升到目前的66％。
而云南省的发展速度更是迅猛，相关数据显示，1997年以来，工行云南省分行开办住房贷款业务以来，2004年11月17日，贷款额达到72亿元，在省内同行中率先突破70亿元，10月，该行住房贷款余额比1997年末增长了13.4倍；同时累计发放146亿元的个人住房贷款，10月末个人住房贷款余额比1997年末增加了40.4倍，已占到全行各项贷款增量的41.8％，居各项贷款增量的首位；省工行的个人住房贷款的余额和增量在同业市场占比分别达到26.82％和19.2％。
房价翻几番 早期购房者捡了大便宜
10年前购买房屋的人捡了大便宜。当时的房屋总价多在10万-30万元之间，市民贷款额度大多都在20万元以下，每个月还款则在1000元左右。经过10年，百姓收入提高的同时，房价也出现了大规模上涨的行情，当年的房产往往已经增值好几倍。如今的工薪族如要买房，贷款几乎是必须的选择，还贷额度相对10年前甚至上涨数倍。
自2010年开始连续出台多项楼市调控新*，包括号称史上最严厉新*的“限购令”，直到2012年，楼市成交才从2011年下半年的观望中逐步恢复稳定。从此，楼市进入“下半场”，早期的购房者都大赚。
相关数据显示，2010年，昆明房屋成交面积约为738.4万平方米，成交金额为万元，成交均价5290元/平方米。经过近几年的上涨，2009年昆明的房屋销售均价首次突破了5000元。昆明的房价竟然“遥遥领先”：成都为4680元/平方米、重庆4761元/平方米、贵阳4331元/平方米，仅次于南宁的5734元/平方米。在2009年12月份的70个大中城市房屋销售价格指数中，昆明房屋销售价格以同比8.2％的涨幅，领先成都的4.7％、重庆的6.3％、贵阳的6.8％以及南宁的4.6％。一个只有夫妻俩的小家庭要买一套100平方米的房子（价格约52.9万元），不吃不喝要干16年。
“不说2002年的房价是有多便宜了，就是在2006年到2008年买了房子也是大赚一笔啊。”一位资深的购房者告诉，2006年，滇池路柳苑小区77平方米的一套房子售价仅为17万元，当时的均价约为2207元/平方米。2008年年底，滇池世界花苑一套160平方米的房子，叫价83万元，平均每平方米5100元。而如今与当初的柳苑小区同样户型、面积的房子已经涨到40万元，均价约每平方米5194元。3年时间，每平方米房价涨了约3000元，翻了一番还不止。（数据来源：云南省统计局）
解套的“房奴”们要注意及时撤销抵押登记才能拥有完整产权
专家：大规模偿清现象不会集中出现
对于2003年左右首批购房者，大部分将在今年或者明年偿还全部贷款，进入“无债一身轻”的阶段。
据链家地产市场研究部统计，以北京为例，2003年全年商品房成交量虽然较大，达到1770.6万平米，但均价只有约4500元/平米。按照套均90平米粗略计算，当时消费者购房平均购置一套房子只需约40.5万。贷款万。以当时5年期以上贷款利率5.76％计算，月供仅有约1400元左右。
另外，由于二手房市场在最近10年蓬勃发展，10年前买房的人群有很多在2007年、2009年就已经利用巨大的房价差进行换房，同样变相提前结束房奴生活。可以说，2003年左右是我国最近10年买房最佳时期，房价低，*策好，走势佳，是最不像“房奴”的一批购房者。
；建行云南省分行住房金融与个人信贷部个人贷款科相关负责人提醒，在办理住房贷款时，银行一般会对房产做一个抵押登记，而带抵押登记标志的房产证，限制了房产的交易和再抵押，而在还完贷款之后，房产持有人需要到银行进行一个撤销抵押登记的程序，等到购房者和银行办完结算手续之后，再到房管局撤销抵押登记，这个时候房主才对房产拥有了完整的所有权。也有一部分购房者在办理贷款时曾经办理过担保手续，这样的客户还需要到担保公司去办理撤销担保手续，然后才能到房管局办理相关的产权手续。对于还清贷款的首批贷款购房者来说，如今“无债一身轻”，房子也升值了。但是值得注意的是，首先房产证70年期限已有损耗，这令房产自身在市场上的价值折损，另外十年前的钱更值钱，购买力更强。
业内人士提醒，还清贷款后，需要撤销抵押登记才能拥有完整产权，同时还记得去办理“保险过户”。贷款未还清时房屋受益人是银行，提前还款的情况下保险受益期限往往比供房期要长，因此还清贷款后，房屋受益人应转为个人。
#ad# 同时，对于提前还贷的客户来说，银行当下执行“次年调”和“次月调”两种个人按揭贷款利率调整方式，央行调息后，房贷利率是次年调还是次月调，房贷合同中均有约定，通常合同中默认的都是按年调息，所以老房贷只能等到明年1月1日才按新利率还贷，只有新房贷才执行新利率。房贷办理时，客户也可选择“次月调”，但签了合同就不可再改，多数银行只允许贷款人更改一次调息方式。
由于贷款利率既可能降，也可能升，所以修改调息规则相当于与银行对*在贷款期限内，到底是降息时间多，还是加息时间多。当处于降息通道时，“次月调整”对客户有利；当处于加息通道时，把“次年调整”改成“次月调整”，客户反而会多付出利息。所以更改房贷调息规则需谨慎，要对未来几年的利率走势有一个基本判断。
同时，该人士提醒，“次月调”更适合那些贷款年限少，一两年之内就能还清，或房贷剩余“尾款”已不多的购房者，其他房贷客户没必要选择“次月调”。此外，借款人还可通过缩短贷款期限来降低利息总支出。如贷款50万元20年还，执行6.55％基准利率，则20年总利息为39.8万元，但若缩短贷款期限为15年，尽管月供有所增加，但15年总利息却降为28.6万元，能省下超过11万元的利息。而老房贷明年就要执行新的更低的贷款利率，明显提前还款不是最好的理财方法。